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李嘉诚抛售内地物业的三大隐秘
时间:2015-09-10 10:52 来源:中国证券报 作者:杨红旭楼市研究 点击:
近日,有消息称李嘉诚拟转手内地一大型综合体:世纪汇。这个位于浦东陆家嘴的商办类项目,总建面36万平米,地段一流,位于东方路世纪大道路口,四条地铁站上盖,拟以7万元单价

近日,有消息称李嘉诚拟转手内地一大型综合体:世纪汇。这个位于浦东陆家嘴的商办类项目,总建面36万平米,地段一流,位于东方路世纪大道路口,四条地铁站上盖,拟以7万元单价,约200亿总价转手。

近几年,李嘉诚频频出售内地物业,据不完全统计,如果世纪汇出售,包括超市、港口、能源等其他资产,近三年套现国内资产金额达到上千亿,而旗下公司期间没有新增投资。作为亚洲首富和传统地产大佬,李嘉诚每次出售国内大型物业,总会引发媒体热议。比如,2013年71.6亿元出售上海陆家嘴东方汇经中心,2013年26亿元出售广州西城都荟广场,2014年72亿元出售北京盈科中心。

李嘉诚为什么频频卖掉内地物业?是否真的看空内地楼市?其实,李嘉诚代表了一批港资房地产商,过去20多年,他们在内地楼市的命运与际遇,已经发生了重大变化。借此事件,笔者分析如下。

其一,地价太高。近几年,李嘉诚基本上没在内地拿地。重要原因之一,地价太高。大型港资房企,过去多年一直布局一线城市和少数核心二线城市。但近几年这几个城市的房价与地价持续快速上涨,而且地价涨幅高于房价。尤其是2011年之后,三四线城市持续低迷,大开发商被迫调整布局战略,重归一线城市,宅地竟争异常激烈,“面粉贵过面包”成为常态。风险防控意识强的港资房企,根本没办法在公开市场上获得地块。

其二,囤地不易。大家如果细心观察就会发现,大型港资开发商在内地的很多项目,尤其是大型项目,常常需要开发很多年,其开发周期远长于行业平均水平。就拿世纪汇说事,2004年以1.2万元楼面价获得,10年过去了,仍未竣工,一个商场和两幢办公楼,项目规模并不算特别大。如此优质地段,如今地价都超5万元了。过去多年,李嘉诚们的部分项目,常被媒体质疑囤地。但是,近几年大陆的土地调控与管理趋严,项目久拖不建,或建而不成,政府越来越难以忍受了。

其三,优势不再。上世纪90年代,内地城市建设与房地产开发,缺资金、缺经验、缺技术,当时港资开发商都是市长书记们的座上宾,招商引资的重点客户。因此,港企常常能以非常优惠的地价与其他条件,获得优质项目。而1998年房改之后,内地房地产市场快速发展,培育和催生了一批内地大型房企,尤其近三五年,万科、绿地、恒大、中海、保利等迅猛发展,如今地产巨头俱乐部中,已基本见不到传统港商的身影。除了在商办类持有物业方面仍有少许优势外,传统港企原来拥有的比较优势已经消失。

综上所述,随着我国房地产市场的迅速发展,随着内地一批优质房企的壮大,随着土地出让与管理的严格化、规范化,随着一线城市地价快速上涨,随着房地产黄金十年逝去、行业利润率不断下滑,包括李嘉诚在内的诸多传统港资开发商,已经没办法在内地继续购地、开发,项目越来越少,经营规模必然持续萎缩,机构与团队配置也必然压缩。即便是优质物业,持有经营的价值,相比以前也显著下降。

这只是房地产领域的内因,而李嘉诚的卖房、撤资,可能还涉及房地产之外的因素。比如,中国经济进入新常态,经济由高增长进入中增长,内地投资机会与价值,相比之前10-20年减少了。再如,新一届政府致力于深化改革、大力反腐,政商关系与格局发生重大变化。还有,李嘉诚一直是多元化、跨国化发展,房地产只是产业之一,收缩内地房地产业务,做大其他业务,加大在英国等国际投资,也属正常。

总之,近几年李嘉诚多次出售内地物业,是多种因素综合的结果,不宜简单的理解为:李超人严重看空内地楼市、认定存在房价大泡沫,因此而提前逃离这个市场。李嘉诚在内地房地产市场中20多年,由风起云涌到风轻云淡,由笑傲江湖到退隐江湖,其实也是一面镜子,映射出中国房地产业由孩童,一步步长成少年,现在已步入青年甚至是中年。

本文首发于中国证券报

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